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Vor dem Hauskauf: eine fundierte Immobilienbewertung

Jeder, der sich mit der eigenen oder einer anderen Immobilien bzw. einem Grundstück auseinandersetzt, kann in vielerlei Hinsicht nur bei genauer Kenntnis des Wertes die richtigen Entscheidungen treffen, ohne finanzielle Nachteile zu erleiden.

Deshalb kann von unabhängigen Gutachtern der sogenannte Verkehrswert ermittelt werden. Dieser Verkehrswert, also der Wert der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde ist in § 194 des Baugesetzbuches wie folgt bestimmt:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Die Fragestellung bei einer Wertermittlung lautet also: Was würden potenzielle Käufer durchschnittlich für diese Immobilie zum gesuchten Zeitpunkt bezahlen?

Wichtig dabei ist, dass man die Möglichkeit hat auch Werte von Immobilien zu weit zurückliegenden Zeitpunkten zu ermitteln, z. B. bei der Vermögensauseinandersetzung bei Ehescheidungen. Eine Wertfindung zu einem Stichtag in der Zukunft ist jedoch nicht möglich, da dies in den Bereich der Spekulationen gehört.

Als Gutachter werden dabei Personen verstanden, die über eine besondere Sachkunde auf dem Sachgebiet der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken verfügen. Gutachter ist also derjenige, der eine Stellungnahme (Gutachten) aus einem Fachgebiet mit überdurchschnittlichem Fachwissen abgibt. Gutachter werden dabei bei Meinungsverschiedenheiten sowohl im Privatbereich als auch bei Rechtsstreitigkeiten (Gerichtsgutachter) herangezogen.

Die Wertermittlung erstreckt sich jedoch nicht nur auf Immobilien (Einfamilienwohnhäuser, Mehrfamilienwohnhäuser, Gewerbeobjekte) sondern auch auf unbebaute Grundstücke (Baugrundstücke, Ackerfläche). Denn die von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Bodenrichtwerte, die oft pauschal als Grundlage für Transaktionen von unbebauten Grundstücken herangezogen werden, gelten nur für ein Grundstück welches genau den Eigenschaften des sogenannten „Richtwertgrundstückes“ entsprechen. Ist dies nicht der Fall, und in den seltensten Fällen gleicht ein Grundstück in allen Merkmalen, ist dieser Bodenrichtwert entsprechend anzupassen – nach oben oder nach unten.

Der Schwerpunkt der Immobilienbewertung liegt in der Anwendung von verschiedenen Wertermittlungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren), die sich an der Wertermittlungsverordnung (WertV) anlehnen. wie die möglichen Gedankengänge dazu aussehen. Mit diesen Berechnungsmodellen sollen Denkweisen von Marktteilnehmern nachgebildet werden. Dabei verfolgt die Berechnung nach dem Vergleichswertverfahren den Denkansatz „Wenn das fast gleich Haus nebenan für 200.000,00 € zu haben ist, dann bin ich bereit 200.000,00 € + 10.000,00 € zu bezahlen, denn es gibt noch eine Garage“.

Nach der Ertragswertberechnung ergibt sich folgender Denkansatz: „Wenn die vermietete Eigentumswohnung 20.000,00 € je Jahr nach Abzug der Kosten abwirft und dies noch 20 Jahre lang tut, dann darf die Wohnung 150.000,00 € kosten.“

Das Sachwertverfahren geht so an die Ermittlung heran: „Wenn es 300.000,00 € kosten würde, dieses Haus heute neu zu bauen, dann bin ich lediglich bereit, dafür 100.000,00 € zu bezahlen, denn das Haus existiert ist ja nicht mehr neu.“

Da ein Käufer und der Eigentümer das entsprechende Objekt immer aus der entsprechenden Sichtweise heraus betrachten und die „Nachbildung“ des Immobilienmarktes für Laien sehr schwierig ist, denn keine Immobilien gleicht einer anderen in allen Eigenschaften, ist es wichtig den Verkehrswert durch einen entsprechenden Sachverständigen unabhängig ermitteln zu lassen.

Die Anlässe zu einer Immobilienbewertung bestehen jedoch nicht nur im Kauf oder Verkauf eines Grundstückes. Sie spielen beispielsweise auch im Bereich der Beleihungswertermittlung für Banken, des Zugewinnausgleichs bei Scheidungen, bei Erbauseinandersetzungen, bei Zwangsversteigerungen, bei Enteignungen, bei Sanierungen, bei Versicherungswertermittlungen und bei steuerlichen Bewertungen eine entscheidende Rolle.

Dipl.-Ing.(FH) Marco Seidler, Sachverständigenbüro Seidler

Übrigens: Bei der Bewertung eines Hauses werden in Zukunft auch seine Energie- Werte eine Rolle spielen. Tipps zur Energieberatung hier »

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