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Kauf von gebrauchten Immobilien

Der Kauf von sogenannten "Gebrauchtimmobilien" ist für viele zukünftige Eigentümer mehr als nur eine Alternative zum Neubau eines Hauses. So haben gebrauchte Immobilien gegenüber Neubauten die Vorteile, dass sie sich in einer gewachsenen Infrastruktur (Schule, Kindergärten, Läden des täglichen Bedarfs) befinden und die möglichen Nachbarn sind i.d.R. bereits vorhanden und bekannt.

Vor dem Kauf einer solchen Immobilie sind jedoch einige Überlegungen anzustellen. So gilt es in einer sehr individuell ausfallenden Checkliste folgende Fragen zu beantworten:

  • Entspricht die Optik des Hauses meinen Vorstellungen?
  • Wie ist die infrastrukturelle Lage (Läden, Schule, Nahverkehr, Arbeitsplatz, Autobahnanschluss, Freizeitmöglichkeiten usw.)?
  • Entsprechen die Raumaufteilung, der Zuschnitt und die einzelnen Raumgrößen den Vorstellungen?
  • Stimmen die Himmelsrichtungen (im Süden „wohnen“ und im Norden „nicht wohnen“)?
  • Ist die Anzahl der sanitären Einrichtungen (Bäder) ausreichend?
  • Kann man mit dem Innenwand-, Decken- und Fußbodenbelag leben?
  • Wie sieht es mit Abstellräumen bzw. Lagerräumen aus?
  • Ist eine Abstellmöglichkeit für einen PKW (Garage, Carport) vorhanden?
  • Ist die Grundstücksgröße ausreichend – jedoch nicht zu groß?
  • Sind offensichtlich Baumängel oder Bauschäden vorhanden?
  • Bestehen irgendwelche Immissionsbelastungen, wie z. B. Lärm durch Straßen- oder Schienenverkehr bzw. Geruchsbelästigungen durch Landwirtschaft usw.) ?
  • Wie sieht die nachbarschaftliche Situation aus?

Wenn man vor einem Kauf die Nachbarschaft zum Wunschobjekt befragt, lernt man zum einen die möglichen zukünftigen Nachbarn kennen - man erhält aber oft auch Informationen die der Verkäufer verschweigt oder die er nicht weiß, wie z. B. Vorschäden in zurückliegenden Jahrzehnten, Hochwasserschäden oder andere Probleme).

In jedem Fall lohnt sich beim Kauf einer gebrauchten Immobilie das Hinzuziehen eines Gutachters der die Lage und den Zustand des Gebäudes beurteilen kann. Außerdem kann er unabhängig den sogenannten Verkehrswert des Grundstücks mit allen Gebäudeteilen feststellen. So liegt eine gute Grundlage für die spätere Kaufpreisverhandlung vor. In dem Immobiliengutachten wird u.a. neben den rechtlichen Belastungen am Grundstück (Wohnrechte, Leitungsrechte) auch zu Bauschäden usw. Stellung genommen und deren Beseitigungskosten geschätzt. So weiß der Käufer was auch nach einem Kauf noch an finanziellen Belastungen auf Ihn zukommt. Zusätzlich kann ein Architekt den Umbau- und Sanierungsbedarf realistisch einschätzen und den Käufer später bei den Maßnahmen mit seinen Spezialkenntnissen unterstützen.

Somit lassen sich bereits einige, jedoch nicht alle, der folgenden weiteren Fragen der Checkliste beantworten:

  • Was ist das Grundstück / Immobilien wert?
  • Ist dieses Objekt überhaupt finanzierbar?
  • Mit welchen Zusatzkosten ist zu rechnen?
  • Existieren bauliche Sachverhalte die möglicherweise nur durch tiefer gehende Untersuchungen geklärt werden können?
  • Sind irgendwelche dinglichen Rechte oder Belastungen vorhanden (z. B. Wege- oder Leitungsrechte)?
  • Sind alle Unterlagen vorhanden (Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Bebauungsplan usw.)

Mit einem Verkehrswertgutachten eines Immobiliengutachters lassen sich leicht bei vielen verschiedenen Banken Finanzierungsangebote einholen, so das eine gute Vergleichbarkeit der Finanzierungsangebote gegeben ist.

Bei Gebäuden älteren Baujahres sind oft keine oder nur wenige Bauunterlagen im Besitz der Eigentümer. Oft findet man dann noch Unterlagen wie Zeichnungen, Skizzen und Berechnungen in den Archiven der entsprechenden Landkreise.

Sind alle Überlegungen eingeflossen und man ist sich mit dem Verkäufer einig, kann in Deutschland der Hauskauf nur über einen Notar vollzogen werden. Dieser unterstützt den Käufer und den Verkäufer sowohl bei den noch durchzuführenden Formalitäten, bei der Klärung der tatsächlichen Eigentumsverhältnisse als auch bei der Bezahlung, z. B. durch ein sogenanntes „Notaranderkonto“. In der Regel bezahlt der Käufer die anfallenden Notargebühren – demzufolge sucht der Käufer auch den Notar aus.

Dipl.-Ing.(FH) Marco Seidler, Sachverständigenbüro Seidler

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