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Baufinanzierung - Immobilienfinanzierung

Der Trend zu den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Egal, ob es sich dabei um ein Eigenheim, eine Eigentumswohnung, ein Fertighaus oder ein Ausbauhaus handelt. In Deutschland wird der Erwerb von Wohneigentum in den meisten Fällen über eine Bank finanziert. Der Wettbewerb im Bereich der Hausfinanzierung bietet den Bauherren aber die Möglichkeit, die Konditionen von mehreren Anbietern zu vergleichen und sich für eine zinsgünstige Immobilienfinanzierung zu entscheiden. Dies ist auf jeden Fall zu empfehlen, da die Rückzahlung des Darlehens in der Regel 20 oder 30 Jahre dauert und dementsprechend lange die monatlichen Belastungen zu tragen sind.

Schritt für Schritt zur optimalen Immobilienfinanzierung

Zu Beginn der Planung einer Hausfinanzierung steht die Ermittlung des Kapitalbedarfs. Hierbei sind sämtliche Bau- oder Kaufkosten zu summieren. Dazu zählen unter anderem auch die Notargebühren für den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung, die Grunderwerbssteuer und mögliche Erschließungskosten für das Grundstück. Von dieser Summe sind vorhandenes Kapital und eigene handwerkliche Leistungen abzuziehen. Die Differenz ergibt dann den erforderlichen Kapitalbedarf.

Die Frage nach dem Einsatz von Eigenkapital stellt sich bei jeder Finanzierung. Die Antwort darauf muss jeder Kunde selbst finden, da die Antwort von den finanziellen Möglichkeiten abhängig ist. Werden beispielsweise bei einem Kreditbedarf von 150.000 Euro davon 30.000 Euro aus dem eigenen Vermögen eingesetzt, müssen bei der Bank nur noch 120.000 Euro als Kredit aufgenommen zu werden. Bei einem Finanzierungszinssatz von beispielsweise 4,5 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent reduziert sich die Kreditrate dadurch im Monat um 137,50 Euro. Pro Jahr sind das immerhin 1.650 Euro weniger Kreditkosten und in zehn Jahren schon 16.500 Euro.

Der Einsatz von Eigenkapital bei einer Baufinanzierung hat noch einen anderen wichtigen Aspekt. Die Banken können bei einem Kreditbedarf in Höhe von rund 60 Prozent des Verkehrswertes - das ist der bei einem Verkauf erzielbare Immobilien- und Grundstückswert - bessere Konditionen vergeben, da es sich um einen so genannten Realkredit handelt, der den Finanzinstituten eine bessere Sicherheit bietet. Eine Immobilienfinanzierung kann auch ohne Eigenkapital durchgeführt werden, wobei die Bank in diesen Fällen meist einen Zinsaufschlag verlangt.

Grundsätzlich sollte jedoch niemals das komplette Eigenkapital in die Hausfinanzierung eingebunden werden, da auch nach der Fertigstellung der Immobilie noch Geld für den Innenausbau und die Außenanlagen benötigt wird.

Die Prüfung der Bonität

Bei der Entscheidung einer Bank, ob ein Immobilienkredit vergeben werden kann oder nicht, spielt auch die persönliche Bonität des Bauherrn eine wichtige Rolle. Bei Privatpersonen wird diese Bonitätsprüfung anhand einer Einnahmen- und Ausgabenrechnung durchgeführt. Alle zur Verfügung stehenden Einnahmen aus Lohn, Gehalt, Kapital- und Mieterträgen sowie Sozialleistungen, wie das Kindergeld, werden den regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben gegenüber gestellt. Das sind unter anderem die Miete, Energiekosten, Unterhalt usw. Die Kosten für die tägliche Lebenshaltung werden dabei pauschal abgerechnet. Jedes Finanzinstitut hat dabei eigene Sätze entsprechend der Anzahl der Familienmitglieder. Für eine allein stehende Person werden zurzeit zwischen 750 bis 850 Euro an monatlichen Lebenshaltungskosten in Abrechnung gebracht. Der verbleibende Betrag steht dann zur monatlichen Kredit-Tilgung zur Verfügung. Auf dieser Basis und mit den aktuellen Zinsen kann das Finanzinstitut die mögliche Kredithöhe ermitteln, die ausgegeben werden kann.

Bei der Einkommensermittlung werden bei besonders "engen" Finanzierungen noch weitere Einkommensbestandteile hinzugerechnet, um den verbleibenden Betrag für die Kredit-Tilgung zu erhöhen. Grundsätzlich sollte bei der Einnahmen- und Ausgabenermittlung aber nur nachhaltig zu erzielendes Einkommen eingerechnet werden. Prämienzahlungen oder Einmalzahlungen bleiben meist außen vor, da sie das zur Verfügung stehende Einkommen nicht dauerhaft erhöhen.

Die Entscheidung für den Kredit ist gefallen

Wenn die monatlichen Kreditraten rein rechnerisch gezahlt werden können, steht dem Abschluss des Kreditvertrages nichts mehr im Weg. In der Regel wird der Immobilienkredit als Annuitätendarlehen vereinbart. Die monatliche Kreditrate besteht dann aus dem Zinssatz und dem anfänglichen Tilgungssatz. Bei einem Annuitätendarlehen reduzieren sich mit jeder Ratenzahlung die Zinsen zu Gunsten des Tilgungssatzes, da die Zinsen nur auf den verbleibenden Restkreditbetrag gezahlt werden. Theoretisch sind am Ende der Kreditrückzahlung kaum noch Zinsen zuzahlen, da nur noch getilgt wird.

Eine Alternative zu dieser Rückzahlungsart stellt das endfällige Darlehen dar. Dieses kann beispielsweise durch ein Bauspardarlehen abgelöst werden, sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist und das Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden kann oder durch eine fällig werdende Lebensversicherung oder einen Fondssparvertrag. Für die Zeit bis zur Rückzahlung des Darlehens in einer Summe, sind nur die Kreditzinsen zu zahlen.

Bei einer Immobilienfinanzierung können statt eines Kreditvertrages auch zwei Verträge über Teilsummen abgeschlossen werden. So macht es Sinn, wenn bereits lange vor dem eigentlich Immobilien-Kauf oder -Bau ein Bausparvertrag abgeschlossen, der in einigen Jahren fällig ist, über die Höhe der Bausparsumme, die gleichzeitig die Höhe des Bauspardarlehens ist, einen separaten Vertrag über ein endfälliges Darlehen abzuschließen. Dieser zweite, kleinere Kredit wird dann aus dem Bauspardarlehen zurückgezahlt.

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Wichtiger Hinweis: Obwohl wir unsere Informationen zur Baufinanzierung nach bestem Wissen recherchiert und zusammengestellt haben, ersetzen diese nicht die Beratung mit einem darauf spezialisierten Fachmann. Bitte wenden Sie sich bei entsprechenden Fragen an einen Vertreter Ihrer Bank, Versicherung oder Bausparkasse. Unsere Tipps stellen keine Finanzierungsberatung dar.